数量庞大的住宅专项维修资金不仅在使用中存在重重支取“障碍”，在日常管理中也暴露出不少漏洞。从全国各地已经曝光的案例中可以看出，住宅专项维修资金在归集、管理、使用中存在诸多不规范问题，一些小区的维修资金被挪用、滥用的情况并不鲜见。

2003年9月1日，国家《物业管理条例》正式实施，该条例规定，专项维修资金由业主支付。然而，这项资金的收取、管理和使用问题，长期以来一直不透明、不规范。多年来，随着业主的一次次维权，住宅专项维修资金收支和管理的“漏洞”才逐渐浮出水面，引起人们的关注。

记者调查发现，住宅维修资金主要存在如下问题：一是房地产商挪用专项资金的问题。这项资金本不该由房地产商管理，但现实之中，开发商应缴未缴、挪用住宅维修资金的情况却时有发生。今年年初，福建省福州市某小区业主想提取住宅专项维修基金用于电梯维修，却发现11年前他们缴纳给开发商的总计150万余元住宅专项维修资金根本就没有存入福州市房管局专用账户。且从2006年开始，尽管房管部门多次向开发商追缴，但最终仍杳无音讯。

二是维修基金的收益归属问题。从理论上讲，住宅维修资金的所有人是业主，维修资金存在银行的收益应该归业主所有，但在大部分地方，资金的收益如何使用与支配等都是一笔糊涂账，没有人去跟踪管理。

三是维修资金的使用问题。由于维修资金使用的程序和审批极为复杂，导致使用率极低，绝大部分维修资金在“睡大觉”，并随着通货膨胀而不断贬值。

长期以来，由于该专项资金长期存放且难以使用，在造成大笔资金沉淀的同时，又因为管理不透明，使其成为极易引发腐败的温床。不仅在开发商的“口袋”里会“不翼而飞”或挪作他用，住宅专项维修资金即使进入“专户”后也屡曝安全“漏洞。”2007年，上海查处了房屋维修基金涉嫌违规炒股事件，市值近8亿元。2009年，北京市住房资金管理中心矿务局分中心原主任范子林，挪用400万元公共维修基金炒股，获刑16年。

安徽合肥学院房地产研究所所长朱德开告诉记者，未来的15年-20年，将是中国商品房维修的高峰期，住宅专项维修的存在是非常有必要的，究其使用中存在的一系列问题，需要政府相关主管部门从制度层面不断完善监督机制。

朱德开表示，在市场经济主导的社会发展过程中，我们应该探索出一条市场化的专项维修基金运行模式，可以在自身的运作基础上，效仿一些欧美国家。比如说，美国在公共维修基金的保值增值方面，就采取了市场化的运作模式。引入市场基金公司作为第三方，需要维修的房屋由小区物业报到基金公司，由基金公司寻找维修方进行维修。

新华社记者 刘晓莉 马姝瑞

住维资金：从哪来？到哪去？

根据2007年10月30日通过、2008年2月1日起施行的，由当时建设部、财政部联合签署的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。也就是目前我们俗称的房屋“养老金”，一些地方也叫房屋维修基金、物业维修资金等。

“现在，社会公众和广大业主对住宅专项维修资金的概念有一些认识误区，以为房子出现问题就能用，这是不准确的。”合肥市物业专项维修资金管理中心主任方前进表示，“这一资金的提取必须满足一些法定条件，比如住宅共用部位、公用设施设备必须是保修期满后，保修期内当然由承担保修责任的主体负责维修，而日常一般性的维修则应当从物业费中列支。”

记者了解到，根据相关法律法规，住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

而共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

当发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以列支住宅专项维修资金。但各地在具体管理和操作上对此有着不同的流程。如一些地方采取资金保管和列支审核“两分开”的方式，而也有的地方采取一个主管部门设立多级账户的方式。

“无论哪种方式，这笔资金的支取使用必须体现公共属性。比如，某一户业主自己家里的水管漏水，其维修应该由业主个人承担，又或者楼上业主防水没做好导致楼下业主家里漏水，这属于毗邻关系，应该相关业主协商解决，也不属于动用住宅专项维修资金的范畴。但若是房屋屋顶、外墙发生漏水，且已过保修期的话，则可以按规定申请试用维修资金。”方前进说。

新华社记者 马姝瑞 刘晓莉

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