记者观察
    不是疯狂的数字，不足以证明商铺的开发行情有多火爆。
    自从2011年楼市限购、限贷政策一出，仿佛是一夜之间，多年来不冷不淡的商铺被开发商炒得火热。曾经专注开发住宅的房企，纷纷将开发目光盯在了商铺上，太原城市综合体项目遍地开花，几乎所有商品住宅、写字楼项目配比的商铺数量大增。根据省统计局日前发布的消息，前三季度，我省商品房销售面积851.2万平方米，同比增长15.0%，商品房销售额328.1亿元，同比增长28.2%，这其中，省城商铺的成交套数和销售额随之水涨船高，中心城区的部分商铺单价也一举跃上3万元每平方米的大关，创下2010年以来的新高。
    如此之多的商铺，其投资回报率是否真如售房者口中那么“高不可攀”？如此体量庞大的商铺及商业用房，城市又能否消化得起？
    商业地产“群雄争霸”
    地产界流行着一句话：2010年至2020年是商业地产的黄金十年。近两年来，这句话在地产界愈发被人津津乐道，上至商业巨头，下至名不见经传的民营企业，均热衷于各种商业地产。“随着城市化进程的加速，太原各种商业项目迎来迄今为止最火爆的一年，而且火爆之势愈演愈烈。”业界人士张先生告诉记者，去年，住宅市场在一系列调控之下得到进一步遏制，严厉的调控促使大量资本进驻商业项目，因此商业地产“群雄争霸”的火爆场面不断升温。
    去年，二级商圈每平方米1万多元的商铺价格已经使得不少普通投资者咋舌，进入2012年，不少开发商以2万每平方米的价格入市，使得一套商铺动辄数百万元。但即便如此高昂的价格也没有阻挠一些投资者的步伐，甚至有一位投资者在接受采访时表示：舍不得孩子套不住狼，只有这样的开发商所开发的项目才能获得应有的回报。
    钻石旺铺、同至人购物中心、万马仕商务中心、旺角金街……如今省城一系列商铺的崛起无论规模还是速度都堪称“史无前例”。在过去的两三年时间里，商业地产得到迅速的发展。如今又因受政策影响很少，逐渐成为楼市调控下的受益者，“地产+商业”的模式也逐渐受到各大开发商的关注。
    据亿房网商业频道统计显示，太原目前在售商铺项目20多个，和过去几年相比，这个数字无疑再次证明商业地产在太原目前的发展势头。
    “火爆”投资暗藏隐忧
    不过，商铺火爆的背后是否真的景气?
    记者调查发现，太原商铺“卖得多，退得也多”。大部分商业项目退换房频繁，换手率普遍偏高，一些遭退的商铺甚至频频出现在每月退房摇号名单中。一位业内人士透露，杏花岭区迎春街某广场换手率15.01%，累计换手112套次；南中环某商业街换手率15.8%，退换房累计换手250套次；双塔东街某商业项目换手率达10.74%，累计换手123套次。
    商铺“退得多”，除了贷款没到位的原因外，主要是不少投资客将商业地产项目在手上捂了一段时间后，对后期运营信心不足，造成退房和换手率偏高。
    在太原市从事多年房地产生意的王先生指出：“商业地产升值靠什么？是成熟的商业氛围，尤其对大型商铺来说，后期统一经营和管理更重要。”王先生表示，自己年初投资了城南一家大型商业中心广场，该商铺地理位置很好，他曾经对自己的选择充满信心。但最近这几个月，每看一次现场，他就受打击一次，最后果断选择退房。“没看到开发商对商业中心广场的具体经营思路，很担心开发商卖完铺子走人，不再参与商场商铺的经营与管理，会导致商铺项目陷入混乱，我们投资买铺者被套牢”。
    房地产销售代表高先生称，从多个运作失败的商圈、商铺来看，太原许多商业开发商只管项目开发，对商圈招商、经营并不擅长，商铺品质不佳、供需不平衡是影响商铺空置和收益不佳的主要原因。
    对此，省统计局投资处专家表示，同为商业物业，商铺比起写字楼，风险更大，也更能体现一个投资者对于片区经济、人群结构、规划发展、人流导向、出行习惯等细节的全面把握。所以投资商业地产需要格外谨慎，细到房子本身户型、结构、透光性、周边人气及配套等，都要好好观察一段时间，才能投资。
    商铺供需难以平衡
    “您好，XX地段大红本产权商铺，均价一万七，现买现收益，返租，年纯收益百分之九点五。”近两年，这样的商铺广告短信铺天盖地，许多市民都收到过。不过，大多数市民还是对这个 “年纯收益百分之九点五”打个问号：在如今经济尚未完全回暖的大背景下，真的有那么多的生意人会对租金如此高昂的商铺趋之若鹜么？
    11月底，记者来到长风桥西千峰路附近某住宅项目配套商铺街，在这个已于2010年交房的项目中，临街50多套商铺已在2009年以1.1万元每平方米—2.4万元每平方米的价格全部出售。时隔两年，记者看到与主干道相临的店铺已经租给了烟酒店、茶叶店、便利店等，但与主干道相隔过远的商铺至今仍未租出去。无独有偶，城东北某大型住宅小区的外围商铺已交房两年，至今承租率不足50%，地处小区边缘的商铺显得分外空荡。
    按橱窗上张贴着出租商铺的联系电话，记者致电两位房东，他们一位表示100平方米的商铺年租金20万元，另一位的不足200平方米的商铺要价年租金40万元。然而，经营日化品的胡老板和经营饰品的李老板接受记者采访时却表示不愿承租，他们表示，小本经营户承担不起一年几十万元的房租，且这样的商铺很难保证客流，即便有钱租房，也担心营业额太低无法赚到钱。而对于经营高档珠宝、品牌服装的店来说，这样的商铺又显得太低端。
    商铺空置，这在近两年交房的住宅小区配套商业街、大型商场内并不鲜见。做日化品生意的胡老板表示，太原市场上优质的商铺少，导致少量热铺价格被炒高，影响经营户的收益。“在部分新建住宅小区内，人住得不多，商铺多、租价还高，这能不空置吗？”胡老板愤愤然。
    谨防商铺变“伤”铺
    记者发现，与住宅项目不同，商业项目数量虽小，但供应面积庞大，累计的待售面积与全年销售的住宅面积不相上下。2011年太原兴建的住宅项目几乎都不同程度地配比了商铺。以平阳南路某城中村改造项目为例，该项目的商铺与住宅的配比面积达到1：3。
    太原一位不愿透露姓名的业界人士认为，太原与全国其它城市在建的商铺及综合体项目的特征都非常相似，商业地产炒作盛行，其价格便被进一步推高，导致商业地产泡沫的出现和膨胀。
    “商铺建设，不应该一哄而上，而要量体裁衣，才能在众多项目中突围而出。”这位先生表示，商铺的前期规划非常重要，必须对项目周边情况、所处区域价值、商业发达程度、居民购买力及消费习惯等进行深入研究，结合自身项目的特点做出恰当的规划。每个项目的商铺开发都应该有其独特的主题理念，应根据不同区域消费者的特点和文化特质，确定商铺定位。
    业界人士张先生也表示，目前，许多商铺还没有开建时，就开始借助地铁、火车站、市政公园的建设来鼓吹其商业价值，价格达到上万乃至数万元每平方米。这时候，投资者就应该冷静地想一下，这样的购铺价格，需要出租多久才能回本，才能见到旺铺收益？
    值得高兴的是，现在看来，不少省城的开发商已经意识到招商、运营商铺的重要性，开始转向开发定制式商铺，即先将有品牌影响力的百货店、超市招商到未来的商业项目中，再向中小业主发售产权商铺，以确保商圈的快速成熟。
    对此，省社科院专家告诉记者，商业地产将运营、销售和租赁结合起来，才能使得开发商拥有长期持续的盈利能力并能带动周边区域的发展。商业地产前期需要非常大的资金支持，开发商必须要调整运营模式，做出与众不同的项目，才有可能获得成功。

本报记者 王蕾