制图张园

    近日，“利用公积金贷款买房门槛降低”的呼声，引起了广大购房者和业内人士的关注。不少读者咨询本报：太原公积金现行政策将如何改变呢？公积金提取、贷款政策放宽后，对楼市成交会产生多大的影响？对于太原这样的三线城市，影响是否会明显？

　　A　政策对太原等中小城市影响偏弱

　　上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

目前国家层面对各地楼市要求为：因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。这是时隔6年后，政府又一次明确了“支持改善需求”的调控意图。这意味着，政府层面对相关政策的意图已初露端倪。预计近日住建部将有可能出台相关公积金的政策，例如首付比例下调、增加贷款额度、异地互认等。

　　 当前，银行为了维护自身商业利益，商业贷款利率降低门槛、降低利率可能性不大，而与商业性房贷不同的是，公积金贷款政策不涉及商业机构的商业利益，主要由政府操控，便于根据官方意愿进行调整，而且利率远较商业贷款利率优惠。现在，5年以上的商业贷款基准利率为5.9%，而公积金利率只有4%。如果使用公积金贷款，贷款利率相当于商业贷款基准利率打了6.8折。因此，住建部和各地政府，都在积极筹划降低公积金贷款门槛，通过满足和刺激合理的住房需求，稳定房地产市场和经济。

　　 由于商业银行落实不给力，公积金政策放宽将成为2015年各地救市的重要工具和抓手。这将有利于刺激自住需求，同时在其他政策暖风频吹之下，今年一二线城市的楼市奠定了复苏大局的基础。但对于包括太原在内的中小城市来说，需求偏弱，供应偏大，公积金政策的效果也会较一二线城市弱一些。

　　B　太原公积金政策较为宽松

　　太原市住房公积金管理中心贷款处处长　魏建宏

目前相对于全国大部分城市来说，太原市住房公积金个人贷款政策比较宽松。中央层面对公积金的最新政策是，公积金贷款同期只能有一笔，首套房首付为20%，二套房首付为30%。而对于太原公积金政策来说，不论首套房还是二套房，首付均为20%，太原政策在此之前本就比国家规定门槛要低。

　　 太原共有商品房贷款、经济适用房贷款、拆迁安置房贷款、二手房贷款、装修房贷款、商转公贷款、公积金和商业银行组合贷款七个贷款品种。同时，太原接受房产抵押、售房单位阶段性保证加房产抵押、自然人阶段性保证加房产抵押、质押、自然人联保加住房公积金质押和担保公司担保六种担保方式，借款人可根据自身情况自由选择。

　　 此外，太原开通了缴存地和购房地两种异地贷款，发生住房消费行为的缴存职工只需连续足额缴存6个月（新参加工作的职工连续缴存3个月）以上，即可申请住房公积金贷款。目前太原市住房公积金贷款额度不分首套房、二套房，一律最高60万元，额度确定与缴存额、缴存时间及是否双缴存职工均不挂钩。根据太原市公布的6844元/平方米的平均房价，可以支持职工按照两成首付购买110平方米的房屋，这远高于全国标准。

　　 为了不耽误购房者买房进度，借款人还可以向公积金中心申请“贷款预审”服务。在未取得网签的购房合同以前，购房者可先申请贷款预审，先办理相关手续；待购房合同取得后，公积金管理中心可以直接办理放款手续。此举不仅大大方便了借款人办理贷款，而且不会影响交纳房款。

　　 在太原市缴存住房公积金的职工，无论是外地户口还是本地户口，在外地购房都可以向太原市住房公积金管理中心申请公积金贷款。申请贷款时，只要提供所购买房屋的“商品房销售许可证”复印件、网签的“商品房买卖合同”原件、首付款收据原件和个人身份资料，能提供房产抵押，就可以申请。此外，根据地区不同，申请时提交的材料也有所不同，市民在办理前可提前致电各县(市、区)公积金分理处咨询。

　　C　公积金使用效率有望提高

　　山西世纪朗润经纪有限公司策划经理　刘伟娜

3月20日，住建部召开全国电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率，要求各地多措并举，进一步降低门槛增加公积金贷款额度，简化手续，缩短办理时限，进一步采取公积金跨省市异地支取使用的措施。继限购松绑、央行降息、各地购房补贴政策之后，这是住建部再次明确提出盘活公积金使用、提高公积金使用效率，二次激活公积金制度实施积极的民生工程。

　　 对于全国市场来看，2015年首次置业和自住改善型需求将随着公积金政策利好，而进一步加速释放入市，购房人在享受到公积金政策利好的同时，也将促使楼市交易从2014年的清淡转向活跃，促进市场存量的消化。

　　 对于各地市场来看，由于各地方楼市市场结构不同，公积金政策以前在各地执行的力度和尺度也有差异，住建部此次会议的精神在各地方全面落地仍需一定时间。随着各地公积金政策细则逐步落地，在公积金制度建设和发展方面相对更为健全的一、二线重点城市的宽松效应将更大，随着“刚需”和“刚改”人群的入市，市场交易将进一步活跃，市场价格也将企稳；而对于三、四线城市来说，实际的作用则可能并不理想，在三四线中小城镇存量偏高的情况下，这些城市未来的量价回暖时日仍将相对漫长。

　　 总的来看，本轮公积金政策的进一步宽松调整，对于公积金发展水平和制度建设相对完善的地方城市来说，效用更大；对于发展相对滞后的地方而言，效用欠佳。同时，在公积金跨省市区域异地支取方面，也存在着较多的制度和执行壁垒。

本报记者　张磊

责编：李青