今年以来，受到银行信贷紧缩、楼市调控政策以及多个城市楼盘降价等诸多因素影响，全国各地楼市成交量一直不温不火，房价也呈现下滑趋势。市场各方对今年楼市走向产生了担忧，甚至有人用“低迷”这样的词语来形容。记者调查发现，近期省城一些开发商纷纷推出“零首付”、“低首付”楼盘，但是看上去优惠的“零首付”背后却暗藏风险。
太原惊现零首付楼盘
据介绍，所谓的“零首付”，并不是不需要交首付款，而是由开发商先行垫付首付款，等购房者办理下贷款后，再一次性或分期将垫付的首付款还给开发商。对于广大刚需置业者来说低首付是相当有诱惑的一个优惠。目前，记者从太原市滨河果岭售楼部确认，该项目现在为零首付，这对购房者来说无疑是爆炸性的消息。
记者以购房者的身份走访了太原市多家楼盘，太原市目前低首付楼盘主要有：位于长风东街与太行路交叉口东南角的泰古城项目，首付10%，低至4.5万；位于经济技术开发区太原大学东侧的翰林华府项目，首付6万起，成为小店最便宜大红本；位于小店汇通路西侧的辰兴文教城五期，公寓首付7万左右；位于新兰路东侧的天朗美域，首付13万左右，太原第二低价盘；位于尖草坪区新兰路的荣兴天顺，首付12.5万起。
那么，开发商“零首付”营销策略是基于哪些市场因素下的考虑？真能起到促销作用吗？对此，省房地产协会的负责人分析，在年初银行信贷紧缩的市场背景下，开发商通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力，或为企业拿地扩张准备更充足的资金。“垫首付”一方面是一个营销手段，另一方面，开发商可以通过“垫首付”的低首付比例方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。
开发商垫付只为回笼资金
零首付”对相当一部分购房者来说，吸引力要远大于其他促销手段。为什么银行会愿意冒这样的风险，允许开发商推出“零首付”促销手段呢？
楼盘内部人士告诉记者，在房地产市场持续低迷的情况下，相当一部分开发商已经面临“资金链”断裂的风险。一旦开发商“资金链”断裂，必然会给银行带来风险。与其被动等待风险爆发，不如主动采取措施，通过“零首付”这样的方式，将风险从开发商身上转移到广大购房者身上。
按照目前的实际状况，只要房地产市场政策不作出重大调整，开发商出现问题是必然的，风险也就随时可能爆发。在这样的情况下，同意开发商推行“零首付”，就可以有效避免风险快速发生，将风险向后推迟。
如果开发商出现“资金链”断裂，对银行经营者和工作人员来说，影响和损失都会相当大，责任追究也就会十分严厉。相反，将风险分散给成千上万的购房者，只要购房者不出现集体断供的现象，一般情况下，就不可能有大的风险爆发。对银行经营者和工作人员来说，也就愿意通过这样的方式分散风险了。
“零首付”形式多样
据省房地产估价师与房地产经纪人协会负责人介绍，“零首付”的形式多样，其中比较普遍的有两种：一种是开发商自行垫资或者寻找关联公司垫资，或者联合银行以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付；另一种是开发商先行出具垫资证明，协助购房者获得贷款后，再协助购房者以装修贷款的名目获得银行贷款偿还垫付的首付。
太原一家房地产中介的刘先生告诉记者，“零首付”购房曾是一个私下操作的“秘密”，主要是通过疏通银行“关系”，提高房子评估价获得银行贷款来支付首付。假设一套房价值100万元，按首付3成计算，购房者需首付30万元，贷款7成就是70万元。但他们可以与银行“疏通”，将房产评估到145万元，贷款7成就是101.5万元，这就是所谓的“零首付”购房。“这样的做法现在已经行不通了，除非有‘特殊关系’。”刘先生坦言，由于国家对房地产的调控很严，现在宣传的“零首付”多数只是一个噱头。
涉嫌转嫁信贷风险
开发商垫付首付款，让“零首付”得以实现，这看似“免费午餐”的背后却暗藏风险。省房地产估价师与房地产经纪人协会负责人表示，面对“低迷”的房地产市场，房地产公司被迫采取促销办法，回收现金流。天下没有免费的午餐，开发商垫付首付款，有的是要偿还利息，有的通过暗地提高房价拿回收益，反而变相提高了房价。“零首付”和“低首付”性质是一样的，开发商帮购房者垫付首付款，帮不符合贷款条件的购房者贷款，相当于越过了金融贷款审核的门槛，中间存在一定骗贷的嫌疑，本身存在很大金融风险，是不符合国家相关政策的。
楼盘内部人士告诉记者，开发商垫付的部分，和购房者自己缴纳的部分首付款(零首付或一成首付)，在银行看来，是一个整体，30%的首付款已经缴清，其他的活动银行不知道，就按正常程序走。
不过，对于开发商垫首付的行为，银行官方并不认可。太原一家股份制银行负责房贷的人士告诉记者，不管是首套房还是二套房，购房者首付自筹是必须的条件，开发商垫付首付是将风险转移给了银行。“购房者如果连首付都不能支付，就不符合一般贷款条件，并且不能保证他有足够的还款能力，甚至可以说这是一种次级抵押贷款。如果经济出现波动，购房者极有可能无法继续支付房贷。”
责编：李青